Introduction
Les logements neufs affichent un prix au mètre carré en moyenne 15 à 20 % plus élevé que les logements anciens. Selon une étude de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), en 2024, le prix moyen d'un mètre carré dans le neuf s'établit à 4 978 € contre 3 675 € pour l'ancien. De nombreux articles font l'éloge des spécificités du neuf comme argument de poids face à l'ancien : meilleure isolation thermique, phonique, garanties... Le seul bémol, c'est que la plupart de ces articles sont en réalité publiés soit par des promoteurs, soit par des sites servant d'intermédiaires pour commercialiser les programmes neufs. Aussi, la question de l'impartialité se pose. VefaConnect, ne recevant aucun financement de la part de promoteurs, a essayé d'étudier plus objectivement la question.
I. Comment expliquer le surcoût du neuf par rapport à l'ancien ?
Augmentation du prix du foncier
Le coût du foncier, également appelé charge foncière, représente l'ensemble des coûts liés à l'acquisition et à la préparation d'un terrain pour la construction. La charge foncière représente une part significative du coût total d'un projet immobilier, de l'ordre de 25 % en moyenne du coût global du logement, et elle peut atteindre jusqu'à 50 % dans les grandes villes. Le prix du foncier a augmenté de pratiquement 30 % entre 2013 et 2023 selon la note de conjoncture immobilière. Ce phénomène s'explique par la raréfaction des terrains disponibles, entraînant mécaniquement une hausse des prix.
Hausse des prix de construction
Liée à la hausse des prix des matériaux
La tendance inflationniste s'est répercutée sur les coûts. Les prix des matériaux ont flambé durant la crise du Covid avec +30 % pour l'acier, 28 % pour le PVC et 25,4 % pour les tôles. Ces prix ne sont jamais revenus au niveau pré-Covid.
Liée à la hausse des salaires
Les salaires ont également connu des hausses significatives dans le BTP. Rien qu'en 2023, les salaires ont augmenté de 4,1 %.
Liée aux normes
Les appartements neufs sont soumis à des normes de plus en plus exigeantes (thermiques et écologiques). Le passage de la norme RT2012 à RE2020 a conduit à un surcoût des coûts de construction, estimé entre 5 % et 7,5 %.
II. Avantages financiers de l'immobilier neuf
Frais de notaire réduits
Les frais de notaire sont réduits de 2 à 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l'ancien. Sur un appartement de 500 000 euros, ces derniers s'élèvent à 15 000 euros (3 %) contre 40 000 euros dans l'ancien, soit une économie de 25 000 euros. Cependant, ce résultat est à nuancer. À moins d'acheter un logement neuf pratiquement livré, il sera nécessaire d'attendre et de payer durant la période de construction un loyer, voire un prêt relais, en plus des intérêts du prêt.
Prenons l'exemple d'un couple voulant acheter un logement à 500 000 euros en début de programme :
- Achat dans l'ancien : 40 000 euros de frais de notaire + 4 500 euros de loyer (3 mois d'attente) = 44 500 euros
- Achat dans le neuf : 15 000 euros de frais de notaire + 45 000 euros de loyer (30 mois d'attente) = 60 000 euros
Le surcoût du neuf sera donc de 15 500 euros. Autre élément à prendre en compte : lors de la revente du bien neuf, l'acheteur paiera les frais de notaire comme dans l'ancien. À prix et taux égaux, l'acheteur paiera plus cher le bien que vous, ce qui limite la possibilité de plus-value.
Exonération de taxe foncière
L'exonération de taxe foncière constitue un avantage potentiel de l'immobilier neuf, mais elle n'est pas systématique. Cette exonération temporaire peut s'étendre de 2 à 5 ans selon les communes. Cependant, il est important de noter plusieurs points :
- L'exonération n'est pas automatique : elle dépend de la politique de la commune
- La durée varie selon les municipalités (certaines ne proposent aucune exonération)
- L'économie réalisée dépend du montant de la taxe foncière locale
- Seule la part communale est concernée, la part départementale reste due
- L'exonération ne s'applique que si le logement est affecté à l'habitation principale
En pratique, l'économie réalisée reste souvent modeste par rapport au surcoût global du neuf. Sur un appartement de 70 m², l'économie moyenne se situe entre 600 et 1 200 euros par an selon la commune, soit entre 1 800 et 6 000 euros sur la durée totale de l'exonération.
Absence de travaux à prévoir
L'acquisition dans le neuf présente l'avantage significatif de ne pas nécessiter de travaux immédiats ou à moyen terme, ce qui représente une économie non négligeable :
- Aucune rénovation énergétique à prévoir (isolation, fenêtres, chauffage)
- Pas de mise aux normes électriques nécessaire
- Aucune réfection de plomberie à anticiper
- Pas de rafraîchissement esthétique requis (peintures, sols, salle de bain)
Cependant, cet avantage doit être relativisé :
- Le surcoût initial du neuf (15-20%) dépasse souvent le coût d'une rénovation moyenne
- Les finitions proposées par les promoteurs ne correspondent pas toujours aux attentes, nécessitant parfois des travaux de personnalisation
- Les malfaçons éventuelles, même couvertes par les garanties, peuvent engendrer des désagréments et des coûts indirects (temps, procédures)
- L'ancien rénové permet une meilleure maîtrise du résultat final et une personnalisation plus poussée
III. Les avantages du neuf par rapport à l'ancien
Surfaces extérieures et parking
Les immeubles très anciens bénéficient rarement de surfaces extérieures et encore moins de parking. La crise du Covid a conduit à une augmentation de la demande pour les extérieurs. Un logement neuf bien placé avec une terrasse aura un avantage compétitif vis-à-vis de l'ancien. De même pour les places de parking, très prisées en hypercentre. Ces éléments peuvent clairement faire la différence, aussi bien en confort de vie que dans le cadre de la revente, et peuvent justifier un surcoût conséquent lors de l'achat.
Meilleure répartition des volumes
Les immeubles neufs sont conçus pour les modes de vie contemporains. Les pièces de vie sont grandes, généralement composées de cuisines ouvertes. À l'inverse, les pièces de nuit sont généralement plus petites, destinées uniquement à dormir. Dans les immeubles anciens de type haussmannien, les pièces de nuit sont généralement très grandes et les pièces de vie réduites. Cette répartition des volumes reste cependant à nuancer.
Meilleure isolation thermique
Les immeubles neufs bénéficient des derniers standards d'isolation thermique. Cela permet de réduire significativement la facture d'énergie et de réaliser des économies substantielles sur le long terme.
Exemple pour un appartement de 100 m² :
- Classe G : 42 000 kWh × 0,15 €/kWh = 6 300 €
- Classe B : 9 000 kWh × 0,15 €/kWh = 1 350 €
Soit environ 5 000 euros d'économie par an, ou 50 000 euros sur 10 ans. Dans le cas d'une augmentation des coûts de l'énergie, cet écart peut s'accentuer.
Meilleure isolation phonique
Ce point est clairement le plus incertain. La dernière norme phonique est la NRA qui date de 2000. Cette dernière est relativement permissive et ne garantit pas un confort acoustique optimal. Cependant, les immeubles anciens construits avant cette date avaient encore moins de contraintes. Les immeubles neufs sont généralement mieux isolés des bruits aériens (type voix, musique) en raison des contraintes thermiques qui nécessitent une certaine épaisseur de murs et d'isolants. Les bruits d'impacts (type pas), en revanche, ne sont pas nécessairement bien isolés selon les programmes et peuvent se transmettre via les murs.
IV. Les avantages de l'ancien par rapport au neuf
L'emplacement
Les immeubles anciens peuvent bénéficier d'emplacements de choix en hypercentre, ce qui est bien plus rare pour les immeubles neufs, souvent construits dans des zones périphériques ou alors à prix d'or s'ils se trouvent en hypercentre. Il existe aussi moins d'incertitude quant au quartier puisque ce dernier n'est pas en devenir mais déjà bien établi.
Le charme de l'ancien
L'ancien bénéficie d'atouts comme de belles hauteurs sous plafond pour les immeubles de type haussmannien, des parquets en point de Hongrie et des cheminées. Les façades peuvent aussi être de standing, en pierre de taille ou en briquettes. Notons également que même les immeubles anciens des années 70 disposent d'avantages par rapport à nombre de programmes neufs, notamment grâce à un foncier peu onéreux à l'époque : espaces verts, retrait par rapport à la rue, vues dégagées, grandes baies vitrées.
Caves et moins de normes
Les caves deviennent de plus en plus rares dans les logements neufs et de plus en plus petites lorsqu'elles sont présentes. Les immeubles anciens disposent quant à eux souvent de caves, parfois avec des volumes généreux. De plus, l'absence de normes handicapés évite d'avoir des entrées géantes ou des WC disproportionnés. Dans certains cas, les immeubles anciens ont de meilleurs volumes.
Moins d'incertitudes
Le quartier existe déjà, l'immeuble et le logement également. Il est possible de les visiter, de les inspecter et d'avoir un certain ressenti pour se projeter. Lors de l'achat dans le neuf, il est difficile, à l'aide d'un simple plan, d'avoir une vision réaliste et précise de ce que sera l'appartement et de son ambiance. Il existe toujours des surprises cachées même dans l'ancien, mais il est possible lors de la contre-visite de se faire aider d'experts afin de limiter les doutes et de consulter les procès-verbaux d'assemblées générales. Dans l'achat neuf, il existe certes des garanties légales et des normes, mais celles-ci ne seront pas systématiquement respectées et peuvent nécessiter de longues batailles juridiques avec le promoteur.
V. Rénover de l'ancien, le compromis idéal ?
Il est possible de profiter en partie des avantages de l'ancien avec ceux du neuf. Avec une rénovation complète entre 1 000 et 1 500 euros du m², il est possible de remettre un appartement ancien à neuf. Avec un tel budget, on peut changer les fenêtres, les salles de bains, le sol, revoir l'électricité, déplacer ou supprimer des cloisons. Le rendu peut être impressionnant, d'autant plus si vous vous faites aider d'un architecte.
Certains éléments ne peuvent cependant pas être rattrapés dans l'ancien, tels que l'isolation phonique (celle de votre logement oui, mais pas celle de vos voisins), la pose de système de renouvellement d'air type VMC ou l'absence de surfaces extérieures.
Conclusion : dois-je acheter dans le neuf ?
Répondre à cette question est complexe. Nous l'avons vu, il existe de nombreux inconvénients au neuf. Les gains financiers liés aux frais de notaire sont rarement effectifs, ceux liés à l'exonération de taxe foncière sont à la fois marginaux, temporaires et non garantis selon les communes. Reste l'économie d'énergie, qui peut être significative sur le chauffage. Dans certains endroits où le prix du m² est faible, cela peut clairement suffire à justifier le surcoût du neuf.
Dans le cas d'un appartement de 100 m² à 200 000 euros, vous pouvez économiser 50 000 euros par rapport à l'ancien à surface égale sur 10 ans, soit 25 % du prix du bien. Ce même bien à un million d'euros à Paris verra toujours le même gain de chauffage de 50 000 euros, mais ne représentera que 5 % de la valeur du bien sur 10 ans, loin de justifier les 20 % de surcoût à l'achat à moins d'y rester 40 ans.
De notre avis, l'immobilier neuf reste un luxe dans de nombreuses communes, avec la possibilité de profiter d'agréments parfois absents dans l'ancien comme de grandes terrasses, des parkings et des appartements adaptés au mode de vie contemporain.
